Еще один способ сдавать жильё честно
Управление Федеральной налоговой службы по Москве предложило арендодателям платить налоги с получаемых доходов по новому закону "Об упрощённой системе налогообложения на основе патента". Москвичам, желающим сдать недвижимость внаём, будь то квартира, дом или другое недвижимое имущество, предложено зарегистрироваться индивидуальными предпринимателями, приобрести годовой патент и не беспокоится о заполнении налоговой декларации. Попробуем разобраться: поможет ли нововведение сделать рынок аренды жилья более прозрачным?
На первый взгляд — предложение выгодное. За год спокойной жизни просят "немного" — 43,2 тыс. руб. По подсчётам налоговиков ценовая разница между расходами на подоходный налог и патент — внушительна. Выбирая первый способ заплатить проценты с получаемых доходов, столичный арендодатель выложит 13%, второй — всего 6%. Но как говорится, "было гладко на бумаге".
Давайте посмотрим на цифры.
Сумма 43,2 тыс. руб. взята из расчёта 6% от 720 тыс. руб. Именно столько, по мнению налоговиков, в среднем зарабатывает на сдаче жилья за год московский арендодатель. Нетрудно подсчитать, что средняя арендная плата для московских квартир по мнению налоговиков равна 60 тыс. руб. в месяц.
Между тем, основная доля арендных сделок приходится на сегмент "дешевой" аренды — по подсчётам аналитиков около 80%. Цены здесь значительно ниже в среднем прибыль от сдачи в наём типового московского жилья находится в пределах 25—30 тыс. руб. в месяц. Хозяева недорогих квартир и подоходный налог не спешат платить, поэтому, что же говорить о патенте, за который надо выложить не меньше? Тем более сегодня, когда вслед за упавшими ценами на недвижимость, сползли вниз и цены на аренду.
Вряд ли вызовет энтузиазм у владельцев недорогих квартир и дополнительный документооборот. Быть индивидуальным предпринимателем — дело хлопотное. С одной стороны, приобретя патент, отпадает обязанность заполнять налоговую декларацию. С другой — необходимо будет соблюсти все нюансы предпринимательской деятельности. А это и заполнение "Книги учёта доходов" по утверждённой Минфином форме, и уплата взносов на обязательное пенсионное страхование.
Так кому же выгоден патент ФНС?
Первая категория заинтересованных лиц — владельцы элитной недвижимости. Сразу следует отметить, что немалая часть представителей именно этого класса налоги с аренды платит, по крайней мере, частично. По оценкам аналитиков, примерно 2/3 квартир и загородных домов в дорогом сегменте, так или иначе, сдается легально. Некоторые из арендодателей предпочитают делать отчисления в городскую казну, как физические лица — 13% в год.
Иные, используя давно существующую систему упрощённого налогообложения, регистрируются, как предприниматели без образования юридического лица и вносят плату в размере 6% от суммы годовой аренды.
Эту категорию столичных арендодателей обязывает положение. Подобные квартиры располагаются в престижных районах и элитных комплексах — с охраной, консьержами и влиятельными жильцами. В таких домах не принято прятаться от участковых и налоговой инспекции. Всё должно быть чисто с точки зрения закона. Нередко дорогое жилье арендуют компании, в том числе, иностранные, которым для бухгалтерской отчетности необходимо проводить все "по белому".
Арендаторы хотят защитить свои права официальным договором, чтобы в один прекрасный момент по прихоти хозяина не оказаться на улице. Хозяева беспокоятся за дорогой ремонт и мебель, поэтому они хотят иметь документальное подтверждение проживания в квартире конкретных арендаторов и зафиксировать их ответственность за порчу и пропажу имущества.
Безусловно: владельцам дорогой московской недвижимости новый патент, предложенный налоговиками, выгоден. Принимая во внимание, что дорогие квартиры в Москве и дома в Подмосковье сдаются за суммы порядка 150 — 300 тыс. рублей в месяц, он в 3—5 раз дешевле обычного 6% налога при упрощенном налогообложении, не говоря уже о 13% подоходном налоге. Однако, количество дорогих столичных квартир на общем фоне невелико примерно 10-15% от общего объема рынка недвижимости.
Категория вторая арендодателей — владельцы нескольких квартир. Им нововведение бесспорно только на руку. Ведь патент выдаётся не на конкретное жильё, а на вид деятельности. Поэтому если человек сдает в аренду, скажем, 3 пусть даже дешевые квартиры, налогообложение с патентом окажется выгоднее других схем. Но доля таковых арендодателей тоже невелика.
Подводя итог можно сказать, что откликнутся на предложение приобрести патент не более 20% арендодателей (что тоже немало). Причем большая их часть — владельцы дорогого жилья, которые и так уже платят налоги по ставке 13% или 6%. Теперь у них появилась возможность заметно сэкономить. Рынок же дешёвой аренды квартир, скорее всего, никак не отреагирует на нововведение налоговиков, т.к. выгоды от нового закона для владельцев недорого жилья — никакой, а дополнительных бумажных процедур — достаточно. В итоге ещё одна возможность увеличить налоговые сборы, может привести к обратному эффекту — падению налоговых отчислений. Так сегмент "дешевой" аренды патент не заинтересует, а владельцы московского элитного жилья смогут платить в разы меньше.